Deelfase A: Thuisvesting (internationale) medewerkers en zelfstandige kantoorruimten

Deelfase A, omvat het noordwestelijke deel van de planlocatie en maakt deel uit van de eerste fase. Deze deelfase bestaat uit één gebouw (exclusief eventuele bijgebouwen) dat bedoeld is voor:

  • de huisvesting van 100 (internationale) medewerkers (arbeidsmigranten); en

  • zelfstandige kantoorruimten.

In 2022 won WeLiving de Uitvraag Locatie Arbeidsmigranten (klik) met het plan ‘Nes’. Een samenvatting van de inschrijving van WeLiving is hier te downloaden.

Door veranderende marktomstandigheden en verdere uitwerking is het plan aangepast. De nieuwe opzet gaat uit van een permanent gebouw met een gemengde bestemming. De eerste 15 jaar is het gebouw bedoeld voor de huisvesting van arbeidsmigranten, inclusief een zelfstandige kantoorvloer. Daarna verandert de functie van het gebouw naar bedrijvigheid, kantoren of een andere invulling. Bij het ontwerp houden we nu al rekening met die toekomstige functiewijziging.

Meer informatie over de visie van WeLiving op huisvesting van (internationale) medewerkers, de geplande voorzieningen en andere onderdelen vindt u op deze pagina alsook de Q&A - Question and Answer (vraag en antwoord)-pagina.

(Internationale) medewerkers
Nes is bedoeld voor (internationale) medewerkers die in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk tijdelijk werken en verblijven. Waar anderen de doelgroep arbeidsmigranten noemen, noemen wij onze doelgroep (internationale) medewerkers. Immers, het maakt niet uit of je van ver of dichtbij komt; het doel van komst is om te werken, waarbij sprake is van een passende, tijdelijke woonbehoefte.

Binnen de doelgroep wordt onderscheid gemaakt tussen ‘short stay’, voor bewoning tot 6-12 maanden, ‘mid stay’, voor bewoning vanaf 6-12 maanden (maar zonder de behoefte om permanent te verblijven), en ‘long stay’ met als doel te integreren in de Nederlandse samenleving. Nes wordt gerealiseerd voor de short stay (internationale) medewerkers die in Bodegraven werken.

Huisvesting arbeidsmigranten gecombineerd met zelfstandige kantoorruimten
Is het combineren van verschillende functies in één gebouw wel een goed idee? Wij geloven van wel. Het samenbrengen van huisvesting voor arbeidsmigranten en zelfstandige kantoorruimten vergroot de kwaliteit van zowel het gebouw én de omgeving. Zowel bewoners als reguliere kantoorgebruikers profiteren hiervan.

Gebouwen met een gemengde functie zorgen voor levendigheid op verschillende momenten van de dag. Dit bevordert (sociale) interactie en draagt bij aan een groter gevoel van veiligheid. Daarnaast wordt de beschikbare ruimte efficiënter benut, wat belangrijk is in een steeds compacter wordende stedelijke omgeving.

Omdat deze gebouwen permanent worden gerealiseerd, is er gekozen voor een hoogwaardige uitstraling en inpassing in de stedenbouwkundige context. Dit verhoogt niet alleen de kwaliteit van het gebouw zelf, maar ook die van de omgeving als geheel.

Fietsbereikbaarheid en parkeren
Een belangrijk aandachtspunt binnen het plan is de bereikbaarheid van de locatie voor de gebruikers van Nes. Hoewel hun thuis ver weg ligt, bevindt hun werk zich juist in de directe omgeving. Om die reden is gekozen voor een plan met uitgebreide fietsenstallingen.

Nes richt zich op (internationale) werknemers die op fietsafstand van hun werk wonen. Voor bewoners wordt – via de werkgever of exploitant – een fiets beschikbaar gesteld. In overleg met belanghebbenden, zoals uitzendorganisaties en werkgevers, worden bewoners gestimuleerd om de fiets te gebruiken. Dit biedt voordelen op het gebied van bereikbaarheid, gezondheid en duurzaamheid. De twee grootste bedrijventerreinen binnen de gemeente liggen op slechts 10 tot 15 minuten fietsen, waardoor deze keuze goed aansluit bij de lokale situatie.

In het kader van veiligheid en overzichtelijkheid is ervoor gekozen fiets- en autoparkeren te scheiden. De fiets krijgt daarbij een prominentere plek dichter bij de ingang dan de auto. Auto’s worden op maaiveldniveau geparkeerd en zoveel als mogelijk landschappelijk ingepast met deels groene omzoming.

Eigendom, exploitatie en beheer
De initiatiefnemers nemen de verantwoordelijkheid voor de realisatie van Nes. Naast de ontwikkeling is het voornemen om (een deel van) het eigendom als belegging aan te houden. Deze investering wordt extern (bancair) gefinancierd.

De exploitatie wordt ondergebracht in een zelfstandige entiteit. Onder exploitatie wordt verstaan: het volledig verzorgen van de huisvesting van de bewoners, met behoud van kwaliteit en leefbaarheid. Dit omvat onder andere de inrichting van het gebouw, schoonmaak, veiligheid, afsluiten van huurovereenkomsten, beschikbaar stellen van faciliteiten (zoals wassen en fitness), aansturing van de beheerder, en het in- en uitchecken en registreren van bewoners.

De beheerder is op dit moment nog niet gecontracteerd. Wel wordt de beheerder (gedeeltelijk) verantwoordelijk voor de uitvoering van de exploitatie en zal dus mede als exploitant fungeren. Tijdens het voortraject is gesproken met verschillende beheerders met aantoonbare ervaring in het beheer van huisvestinglocaties.

Tijdens het verdere ontwikkelproces wordt het beheer verder uitgewerkt en afgestemd. Bij de selectie van de beheerder zijn ervaring, kwaliteit en certificering bepalende criteria.

Gedurende de exploitatie is de beheerder verantwoordelijk voor onder andere de volgende taken (niet-limitatief):

  • Eerste aanspreekpunt voor bewoners en klachten

  • Organiseren van een klankbordgroep (omwonenden, gemeente en overige belanghebbenden)

  • Verspreiden en handhaven van huisregels

  • Nachtregistratie van bewoners

  • Klachtenregistratie en opvolging

  • Periodieke woninginspecties

  • 24/7 bereikbaarheid bij calamiteiten

  • Cameratoezicht

  • Bewonersoverleg en tevredenheidsonderzoeken

  • Schoonmaak en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes

Daarnaast wordt in de aanloop naar realisatie een beheerplan opgesteld door de beheerder, inclusief huishoudelijk reglement. Dit plan wordt afgestemd met betrokken partijen en klankbordgroep(en).

Keurmerk en certificering
Nes voldoet volledig aan de SNF-norm en gaat op meerdere punten zelfs verder dan de minimale vereisten. Na realisatie wordt het SNF-keurmerk formeel aangevraagd. Zowel de exploitant als de beheerder worden – indien nog niet gecertificeerd – gecertificeerd volgens de geldende richtlijnen. Na ingebruikname vindt er jaarlijks een externe audit plaats om de kwaliteit en naleving blijvend te waarborgen.

Eenheden
Onderstaand zijn voorbeeldplattegronden opgenomen van twee typen verblijfseenheden: een vierpersoonseenheid met individuele slaapkamers en een tweepersoonsstudio. Alle eenheden voldoen ruimschoots aan de SNF-norm en bieden daarmee een hoger kwaliteitsniveau dan de minimale vereisten.

Vragen?
Heeft u vragen of opmerkingen? Neem gerust contact met ons op.